鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式
证券投资基金
基金管理人：鹏华基金管理有限公司
基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司
报告送出日期：2025 年 7 月 18 日
鹏华前海万科 REITs2025 年第 2 季度报告
§1 重要提示
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。
基金托管人上海浦东发展银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2025 年 07 月 17 日复核
了本报告中的财务指标、净值表现和投资组合报告等内容，保证复核内容不存在虚假记载、误导
性陈述或者重大遗漏。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅读本
基金的招募说明书及其更新。
本报告中财务资料未经审计。
本报告期自 2025 年 04 月 01 日起至 2025 年 06 月 30 日止。
§2 基金产品概况
基金简称 鹏华前海万科 REITs
场内简称 鹏华前海 REIT
基金主代码 184801
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2015 年 7 月 6 日
报告期末基金份额总额 29,995,915.35 份
投资目标 本基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金
融创新的红利。
投资策略 基金合同生效后，本基金根据与目标公司及其股东所签订的增资
协议等相关协议约定的程序和时间，通过增资方式持有目标公司
股权至 2023 年 7 月 24 日，获取自 2015 年 1 月 1 日起至 2023 年 7
月 24 日期间前海企业公馆项目 100%的实际或应当取得的除物业管
理费收入之外的营业收入，营业收入依据相关协议约定的业绩补
偿机制和激励机制进行调整。前述目标公司的概况、增资入股情
况、退出安排、交易结构、业绩补偿机制和激励措施等详见招募
说明书。 本基金投资目标公司之外的基金资产可投资于依法发
行或上市的股票（含存托凭证）、债券和货币市场工具等。 1、
对于目标公司的投资策略 本基金将审慎论证宏观经济因素（就
业、利率、人口结构等）、商业地产周期（供需结构、租金和资产
价格波动等）、以及其他可比投资资产项目的风险和预期收益率来
判断目标公司持有商业物业当前的投资价值以及未来的发展空
间。在此基础上，基金将深入调研目标 公司所持商业物业的基
本面（包括位置、质量、资产价格、出租率、租金价格、租户、
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租约、现金流等）和运营基本面（包括定位、经营策略、租赁能
力、物业管理能力等），通过合适的估值方法评估其收益状况和增
值潜力、预测现金流收入的规模和建立合适的估值模型。 本基
金将根据投资需要参与所投资项目商业运营并代表持有人行使股
东权利，并与目标公司服务机构签订相应的股权回购协议以及建
立运营绩效保证机制，力争获取稳定的租金收益，具体交易结构
详见招募说明书。 2、固定收益资产投资策略 本基金投资目标
公司前的基金资产以及投资目标公司后的剩余资产、本基金获得
的分红款、本基金对目标公司股权的退出款在按照本《基金合
同》约定进行分配或支付前，可全部投资于依法发行或上市的债
券和货币市场工具等固定收益类资产。 本基金将采用持有到期
策略构建投资组合，以获取相对确定的目标收益。首先对存款利
率、回购利率和债券收益率进行比较，并在对封闭运作期内资金
面进行判断的基础上，判断是否存在利差套利空间，以确定是否
进行杠杆操作；其次对各类固定收益资产在封闭运作期内的持有
期收益进行比较，确定优先配置的资产类别，并结合各类固定收
益资产的市场容量，确定配置比例。本基金将对整体固定收益组
合久期做严格管理和匹配，完全配合基金合同期限内的允许范
围。 投资决策委员会将定期或不定期召开会议，确定本基金固
定收益资产各类属的配置比例、组合的杠杆水平等目标区间。本
公司信用评估团队依托基金管理人信用分析系统评估债务人的相
对违约率并确定个券的信用评级，为本基金的组合构建和调整提
供标的建议。本基金将依据投资决策委员会决议和信用分析团队
的建议制定具体的配置和调整计划，进行固定收益投资组合的构
建和日常管理。 3、权益类资产投资策略 在严格控制风险、保
持资产流动性的前提下，本基金将根据发行人的基本面情况，并
结合对市场流动性、上市后表现的预期，适当参与股票等权益类
投资，以增加基金收益。 本基金将根据本基金的投资目标和股
票投资策略，基于对基础证券投资价值的深入研究判断，进行存
托凭证的投资。
业绩比较基准 十年期国债收益率+1.5%
风险收益特征 本基金在封闭运作期内投资于目标公司股权，以获取商业物业租
金收益为目标，因此与股票型基金和债券型基金有不同的风险收
益特征，本基金预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，
低于股票型基金。
基金管理人 鹏华基金管理有限公司
基金托管人 上海浦东发展银行股份有限公司
注：无。
§3 主要财务指标和基金净值表现
单位：人民币元
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主要财务指标 报告期（2025 年 4 月 1 日 - 2025 年 6 月 30 日）
注：1.本期已实现收益指基金本期利息收入、投资收益、其他收入（不含公允价值变动收益）扣
除相关费用和信用减值损失后的余额，本期利润为本期已实现收益加上本期公允价值变动收益等
未实现收益。
等），计入费用后实际收益水平要低于所列数字。
业绩比较基
净值增长率 净值增长率 业绩比较基
阶段 准收益率标 ①－③ ②－④
① 标准差② 准收益率③
准差④
过去三个月 0.73% 0.11% 0.79% 0.01% -0.06% 0.10%
过去六个月 0.97% 0.12% 1.58% 0.01% -0.61% 0.11%
过去一年 3.12% 0.24% 3.39% 0.01% -0.27% 0.23%
过去三年 4.53% 0.20% 11.68% 0.01% -7.15% 0.19%
过去五年 16.65% 0.18% 20.66% 0.01% -4.01% 0.17%
自基金合同
生效起至今
注：业绩比较基准=十年期国债收益率+1.5%。
率变动的比较
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注：1、本基金基金合同于 2015 年 07 月 06 日生效。2、截至建仓期结束，本基金的各项投资比
例已达到基金合同中规定的各项比例。
注：无。
§4 管理人报告
任本基金的基金经理期限 证券从业
姓名 职务 说明
任职日期 离任日期 年限
刘方正先生,国籍中国,理学硕士,15 年
证券从业经验。2010 年 6 月加盟鹏华基
金管理有限公司，从事债券研究工作，
历任固定收益部高级研究员、基金经理
助理，现任稳定收益投资部副总经理/基
金经理。2015 年 03 月至 2017 年 01 月
担任鹏华弘利灵活配置混合型证券投资
基金基金经理, 2015 年 03 月至 2015 年
刘方正 基金经理 2015-08-06 - 15 年
金经理, 2015 年 04 月至 2017 年 01 月
担任鹏华弘润灵活配置混合型证券投资
基金基金经理, 2015 年 05 月至今担任
鹏华弘和灵活配置混合型证券投资基金
基金经理, 2015 年 05 月至今担任鹏华
弘华灵活配置混合型证券投资基金基金
经理, 2015 年 05 月至 2017 年 01 月担
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任鹏华弘益灵活配置混合型证券投资基
金基金经理, 2015 年 06 月至 2017 年 01
月担任鹏华弘鑫灵活配置混合型证券投
资基金基金经理, 2015 年 08 月至今担
任鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发
起式证券投资基金基金经理, 2015 年 08
月至 2017 年 01 月担任鹏华弘泰灵活配
置混合型证券投资基金基金经理, 2016
年 03 月至 2017 年 05 月担任鹏华弘实灵
活配置混合型证券投资基金基金经理,
弘锐灵活配置混合型证券投资基金基金
经理, 2016 年 03 月至 2022 年 12 月担
任鹏华弘信灵活配置混合型证券投资基
金基金经理, 2016 年 08 月至 2023 年 12
月担任鹏华弘达灵活配置混合型证券投
资基金基金经理, 2016 年 08 月至 2017
年 12 月担任鹏华弘嘉灵活配置混合型证
券投资基金基金经理, 2016 年 09 月至
合型证券投资基金基金经理, 2016 年 11
月至 2018 年 01 月担任鹏华兴裕定期开
放灵活配置混合型证券投资基金基金经
理, 2016 年 11 月至 2024 年 11 月担任
鹏华兴泰定期开放灵活配置混合型证券
投资基金基金经理, 2016 年 12 月至
活配置混合型证券投资基金基金经理,
兴益定期开放灵活配置混合型证券投资
基金基金经理, 2018 年 05 月至今担任
鹏华睿投灵活配置混合型证券投资基金
基金经理, 2023 年 02 月至 2024 年 02
月担任鹏华永瑞一年封闭式债券型证券
投资基金基金经理, 2023 年 09 月至
合型证券投资基金基金经理, 2024 年 07
月至今担任鹏华金城灵活配置混合型证
券投资基金基金经理, 2024 年 09 月至
今担任鹏华弘润灵活配置混合型证券投
资基金基金经理, 2024 年 10 月至今担
任鹏华丰盛稳固收益债券型证券投资基
金基金经理,刘方正先生具备基金从业资
格。
注：1. 任职日期和离任日期均指公司作出决定后正式对外公告之日；担任新成立基金基金经理
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的，任职日期为基金合同生效日。2. 证券从业的含义遵从行业协会关于从业人员资格管理办法
的相关规定。
注：本基金基金经理未兼任私募资产管理计划投资经理。
报告期内，本基金管理人严格遵守《证券投资基金法》等法律法规、中国证监会的有关规定
以及基金合同的约定，本着诚实守信、勤勉尽责的原则管理和运作基金资产，在严格控制风险的
基础上，为基金份额持有人谋求最大利益。本报告期内，本基金运作合规，不存在违反基金合同
和损害基金份额持有人利益的行为。
报告期内，本基金管理人严格执行公平交易制度，确保不同投资组合在研究、交易、分配等
各环节得到公平对待。公司对不同投资组合在不同时间窗口下（日内、3 日内、5 日内）的同向
交易价差进行专项分析，未发现不公平对待各组合或组合间相互利益输送的情况。
报告期内，本基金未发生违法违规且对基金财产造成损失的异常交易行为。本报告期内未发
生基金管理人管理的所有投资组合参与的交易所公开竞价同日反向交易成交较少的单边交易量超
过该证券当日成交量的 5%的情况。
面，房地产仍保持需求偏弱状态，二手房活跃程度相比过去几年偏弱状态表现良好，但未来预期
并不乐观，一级市场开发力度仍然偏弱。基建也受制于地方政府财务压力较大的状态，没有明显
进展，且以中央项目为主。消费方面，受益于消费补贴仍处于相对较好的状态，耐用品更新仍在
延续。制造业整体受贸易不确定性影响相对较大，外贸型制造业经历贸易抢跑，订单迅速回落面
临库存压力，后又逐步缓解的状态，整体表现不温不火，外需仍然是支撑性的力量，内需持续走
弱的趋势仍在延续。金融方面，货币政策保持相对宽松，但汇率和财政等压力都在的情况下，货
币政策在松紧之间更多的倾向于少动多观察，降息降准仍在发生，但幅度较小，且节奏偏慢。
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所缓和，但新消费等概念仍有支撑，市场整体对中小市值板块有利，大市值板块中高分红银行等
方向也表现相对稳健，迭创新高。市场整体流动性处于良好状态，交易活跃程度较好，由于经济
整体仍有些许亮点支撑，市场各版块估值也发生较大波动。债券方面，受贸易战突然加码的影
响，利率水平显著回落 20bp 左右，其后市场整体进入了极窄区间的震荡走势，利率曲线非常平
缓，各处利差都受到了压缩，信用利差、期限利差、品种利差等都处于较低水平。
本基金以追求稳定收益为主要投资策略，控制基金净值回撤幅度。在操作上，保持稳健的中
短久期债券资产配置，以固定收益类资产为主要方向，在严格控制整体仓位的前提下，参与股票
二级市场投资，同时，积极参与新股、可转债、可交换债的网下申购获取增强收益。
截至本报告期末，本报告期份额净值增长率为 0.73%，同期业绩比较基准增长率为 0.79%。
无。
§5 投资组合报告
占基金总资产的比例
序号 项目 金额（元）
（%）
其中：股票 163,077,844.34 4.90
其中：债券 219,735,499.43 6.61
资产支持证券 - -
其中：买断式回购的买入返售金融资
- -
产
代码 行业类别 公允价值（元） 占基金资产净值比
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例（%）
A 农、林、牧、渔业 - -
B 采矿业 - -
C 制造业 163,047,197.14 5.36
D 电力、热力、燃气及水生产和供
应业 - -
E 建筑业 - -
F 批发和零售业 2,244.00 0.00
G 交通运输、仓储和邮政业 - -
H 住宿和餐饮业 - -
I 信息传输、软件和信息技术服务
业 - -
J 金融业 - -
K 房地产业 - -
L 租赁和商务服务业 - -
M 科学研究和技术服务业 28,403.20 0.00
N 水利、环境和公共设施管理业 - -
O 居民服务、修理和其他服务业 - -
P 教育 - -
Q 卫生和社会工作 - -
R 文化、体育和娱乐业 - -
S 综合 - -
合计 163,077,844.34 5.36
注：无。
公允价值 占基金资产净值比例
序号 股票代码 股票名称 数量（股）
（元） （%）
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序号 债券品种 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）
其中：政策性金融债 175,556,898.63 5.78
序号 债券代码 债券名称 数量（张） 公允价值（元） 占基金资产净值比例（%）
明细
注：无。
注：无。
注：无。
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
本基金基金合同的投资范围尚未包含股指期货投资。
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本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
注：本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
本基金基金合同的投资范围尚未包含国债期货投资。
在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形
国家开发银行在报告编制日前一年内受到国家金融监管总局北京监管局的处罚。
以上证券的投资已执行内部严格的投资决策流程，符合法律法规和公司制度的规定。
本基金投资的前十名证券没有超出基金合同规定的证券备选库。
序号 名称 金额（元）
注：无。
流通受限部分的公允价值 占基金资产净 流通受限情
序号 股票代码 股票名称
（元） 值比例（%） 况说明
新股流通受
限
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限
由于四舍五入的原因，投资组合报告中数字分项之和与合计项之间可能存在尾差。
§6 基金管理人运用固有资金投资本基金情况
单位：份
报告期期初管理人持有的本
基金份额
报告期期间买入/申购总份
额
报告期期间卖出/赎回总份
额
报告期期末管理人持有的本
基金份额
报告期期末持有的本基金份
额占基金总份额比例（%）
注：本基金管理人投资本基金的费率标准与其他相同条件的投资者适用的费率标准相一致。
注：无。
§7 报告期末发起式基金发起资金持有份额情况
持有份额占基金总 发起份额总 发起份额占基金总 发起份额承诺
项目 持有份额总数
份额比例(%) 数 份额比例(%) 持有期限
基金管理人固 100,027.00 0.33 100,027.00 0.33 三年
有资金
基金管理人高 - - - - -
级管理人员
基金经理等人 - - - - -
员
基金管理人股 - - - - -
东
其他 3,000,405.00 10.00 - - 二年
合计 3,100,432.00 10.33 100,027.00 0.33 -
注：1、本基金自 2015 年 6 月 26 日至 2015 年 7 月 1 日止期间公开发售，于 2015 年 7 月 6 日基金
合同正式生效。
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后的份额为 100,027 份。
日本基金经折算后的份额为 3,000,405 份。
§8 影响投资者决策的其他重要信息
注：无。
无。
（一）《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金基金合同》;
（二）《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金托管协议》;
（三）《鹏华前海万科 REITs 封闭式混合型发起式证券投资基金 2025 年第 2 季度报告》（原
文）。
深圳市福田区福华三路 168 号深圳国际商会中心第 43 层鹏华基金管理有限公司。
投资者可在基金管理人营业时间内免费查阅，也可按工本费购买复印件，或通过本基金管理
人网站（http://www.phfund.com.cn）查阅。
投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人鹏华基金管理有限公司，本公司已开通客
户服务系统，咨询电话：4006788999。
鹏华基金管理有限公司
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